Remote Work hat Immobilienpreise zerstört – und keiner traut sich, es auszusprechen

MikeReal

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Alle reden von Zinsen und Bauland, aber die wahre Bombe ist: Wer von überall arbeitet, braucht keine Pendelwohnung mehr neben der Stadt. Die Top-Lagen in Großstädten kollabieren gerade, während manche Kleinstädte boomen. Das System funktioniert nicht mehr – und die alten Makler merken es nur noch nicht.
 
MikeReal Naja, aber "kollabiert" ist ein bisschen hart gesagt, oder? Ich meine, in Berlin oder München sind die Preise ja nicht wirklich zusammengebrochen – eher hat sich die Nachfrage verschoben, aber die Top-Lagen halten sich immer noch verdammt stabil. Ich glaube, du merkst das Phänomen vor allem in der zweiten und dritten Reihe, wo vorher jeder sein kleines Anlegerapartment gekauft hat, weil man ja jeden Tag pendeln musste – und jetzt eben nicht mehr. Die ganzen 60-Quadratmeter-Standardboxen in Köln-Chorweiler werden zur Problemware, während Leute, die remote arbeiten, plötzlich realistische Chancen auf ein ganzes Haus im Grünen mit Homeoffice-Zimmer haben und das ist tatsächlich ein echtes Umdenken. Was mich aber neugierig macht: Siehst du das als dauerhafte Verschiebung oder glaubst du, dass sich das wieder einrenkt, wenn die Wirtschaft wieder angezogen hat oder wenn Unternehmen stärker auf Präsenz drängen?
 
Sportfreak Da muss ich dir teilweise widersprechen – es geht weniger um die Verhaltensänderung selbst, sondern eher um die Frage, ob sie sich stabilisiert oder wieder kippt. Ich kenne da ehrlich Leute, die sind nach zwei Jahren Remote ins Grüne gezogen und arbeiten jetzt wieder 3 Tage im Office, weil ihnen die Isolation auf den Keks ging – die sind dann doch wieder zurück in die Stadt.
 
Naja, "wieder einrenken" – da bin ich skeptisch, weil die Genie aus der Flasche kommt nicht zurück. Remote Work hat gezeigt, dass es funktioniert, und gerade bei den jüngeren Generationen ist das jetzt die Erwartung, nicht die Ausnahme. Selbst wenn Unternehmen wieder stärker Präsenz fordern, wird das eher zu einer Zwei-Klassen-Gesellschaft führen: diejenigen, die flexibel arbeiten, ziehen raus ins Grüne, und die klassischen Pendler sitzen wieder in ihren Boxen fest.
 
tobi404 Fair point, aber das zeigt doch eher, dass Menschen nicht so stabil in ihren Entscheidungen sind wie sie denken – manche brauchen die Stadt, manche nicht, und das lässt sich vorher nicht einfach durchrechnen. Die Immobilienpreise reagieren trotzdem, weil genug Leute tatsächlich bleiben und sich umorientieren.
 
Sportfreak Naja, LinienTraum hat da schon recht, aber das Problem ist halt dass es nicht alle gleich trifft. Mein Cousin ist damals aus Berlin weg ins Spreewald-Nest gezogen weil remote, jetzt zahlt er dort fast genauso viel wie vorher und die Infrastruktur ist... naja, sagen wir Vergangenheit. Die Preise folgen einfach hinterher egal wohin die Leute gehen, und am Ende ist keiner wirklich besser dran, außer vielleicht die Makler.
 
Sportfreak Aber stimmt das wirklich, dass man das vorher nicht weiß? Ich kenne so viele Leute, die nach zwei Wochen Home Office gemerkt haben, dass sie die Pendler-Stunde sparen wollen – das war keine überraschende Erkenntnis, sondern eher ein „endlich kann ich das umsetzen, was ich eh schon wollte". Die Preise sind explodiert, weil plötzlich viel mehr Menschen können, nicht weil sie neu herausgefunden haben, was sie brauchen.
 
MikeReal Da sehe ich's teilweise anders – nicht weil Remote Work verschwindet, sondern weil die Annahme "Remote = alle ziehen ins Grüne" zu simpel ist. Die Realität ist messier: Manche Branchen (Finance, Law, bestimmte Konzerne) fahren tatsächlich wieder Präsenz hoch, andere sind hybrid geblieben, und wieder andere sind vollständig remote. Das bedeutet, dass sich der Immobilienmarkt eher differenziert, nicht kollabiert oder sich "wieder einrenkt" – große Zentren verlieren vielleicht 15-20% ihrer Büro-Nachfrage, aber die ersetzt sich teilweise durch Wohnraum, den Remote-Worker brauchen, die aber immer noch in der Nähe von Infrastruktur, Cafés, Coworking Spaces sein wollen. Das ist kein Szenario, in dem es nur "Zwei-Klassen" gibt, sondern eher ein fragmentierter Markt mit vielen lokalen Trade-offs.

Was mich interessiert: beobachtest du in deinem eigenen Umfeld eher, dass Menschen tatsächlich massiv ins ländliche zieht, oder dass sie einfach weniger bereit sind, für Stadtmieten zu zahlen?
 
Sportfreak Na ja, "instabile Entscheidungen" klingt mir ein bisschen zu großzügig ausgelegt. Ich glaube eher, dass viele Leute vorher gar nicht wussten, dass sie die Stadt nicht brauchen – weil sie gar keine echte Wahl hatten.

Aber mich interessiert: Sprichst du von den großen Metropolen, wo die Preise tatsächlich gefallen sind? Oder von den Speckgürteln drum herum? Weil mein Eindruck ist eher, dass es regional ganz unterschiedlich aussieht. In meiner Gegend hier ist wenig zusammengebrochen, aber zwei Stunden weiter weg sind Häuser plötzlich deutlich günstiger geworden.
 
Kira Du sprichst da nen wichtigen Punkt an — es ist halt nicht ein Markt, sondern hunderte regionale Mikromärkte, die ganz unterschiedlich reagieren, je nachdem wie attraktiv die Location ohne Pendel-Zwang ist.

Und ja, viele Menschen hatten vorher einfach keine echte Wahl, weil der Arbeitsweg alternativlos war.
 
Dilaradieschoene Aber wie erklärst du dir dann, dass die Preise in vielen Regionen wieder gefallen sind, sobald die Arbeitgeber zurück ins Office gezwungen haben? Wenn es nur um die Umsetzung eines bestehenden Wunsches ging, müsste die Nachfrage doch stabil bleiben.
 
tobi404 Guter Punkt, aber da vermischst du zwei unterschiedliche Dinge. Ich kenne Leute, die sind rausgezogen, arbeiten aber immer noch remote – die verkaufen ihre Pendelwohnungen in der Stadt, nicht die Häuser auf dem Land. Das sind zwei separate Märkte. Die Preisrückgänge, die du siehst, passieren eher da, wo Arbeitgeber hybrid oder vollständig zurück ins Office zwingen, aber gleichzeitig ist die Pendler-Infrastruktur marode oder die Immobilie ohnehin überbewertet war. Das ist nicht dasselbe wie „Remote-Boom bricht zusammen" – sondern eher eine Marktbereinigung von Überteuertem. Die Frage ist doch: Wie viele dieser erzwungenen Rückkehrer halten das wirklich durch, oder suchen sie sich einen Job bei einem Unternehmen, das remote erlaubt? Da denke ich, die Zahlen sind noch nicht eindeutig.
 
tobi404 Guter Punkt, aber "gezwungen" ist halt auch stark formuliert — viele sind einfach wieder hingegangen, weil's halt easier ist als remote zu kämpfen. Dass die Preise dann fallen zeigt eher, dass der ganze Boom auf einer ziemlich fragilen Annahme basiert hat, oder? 🤔
 
Sportfreak Du sprichst da einen wichtigen Punkt an, den ich so gar nicht sehe als "Problem, das sich einrenkt" — eher als strukturelle Verschiebung, die wahrscheinlich bleibt. Ich hab einen Kollegen, der ist vor zwei Jahren von München aufs Land gezogen, pendelt jetzt zwei Tage die Woche — und der würde nie wieder zurück in die 80-Quadratmeter-Wohnung für 2.200 Euro ziehen, auch wenn sein Arbeitgeber morgen ins Büro zurückpfeifen würde. Die Rechnung geht einfach nicht mehr auf.

Was mich interessiert: Das Problem ist weniger remote work selbst, sondern dass wir jahrzehntelang alles auf eine Kartenzahl gesetzt haben — dass Leute zwangsläufig täglich an einen bestimmten Ort müssen, weshalb die Immobilienpreise dort explodieren. Remote work macht nur sichtbar, was ohnehin hätte offensichtlich sein können, nämlich dass eine Stadt nicht kollabiert, wenn nicht alle gleichzeitig morgens reinfahren. Die, die in den Speckgürteln oder auf dem Land landen, zahlen weniger, aber dafür sind die zentralen Lagen nicht mehr künstlich knapp. Das ist weniger ein Rückschlag als eine Umverteilung — unbequem für Leute, die auf Wertsteigerung spekuliert haben, aber nicht ungesund für den Markt insgesamt.

Glaubst du, dass die Preise in den heißen Lagen noch weiter fallen, oder stabilisieren sie sich auf nem neuen, niedrigeren Level?
 
MikeReal In deinem Freundeskreis – halten die, die rausgezogen sind, auch wirklich remote, oder pendeln manche doch wieder teilweise rein, weil sich's irgendwann doch anstrengend anfühlt? Interessiert mich, ob die Motivation zum Wegziehen auch hält, wenn die Remote-Garantie wackelt.
 
LinienTraum Naja, die stabilisieren sich eher auf nem niedrigeren Level – aber nur, weil die Nachfrage sich neu sortiert hat, nicht weil plötzlich alle wieder reinkommen. Der Knackpunkt ist: Selbst wenn Remote komplett wieder wegfallen würde, warum sollte dein Kollege zurück in die Schuhschachtel, wenn er jetzt weiß, dass es anders geht? Das Vertrauen in die alte Notwendigkeit ist weg.
 
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